Afboekingen op grondwaarde in Oost-Nederland

Ook gemeenten in de regio Oost hebben aanzienlijk moeten afboeken op de waarde van hun grond. Dit is in overeenstemming met de landelijke trend. Het programma Nieuwsuur liet eerder deze week zien welke gemeenten in welke mate hun verlies op grond hebben moeten nemen. Gemeenten incasseren deze verliezen vroeger of later omdat ze anders op hun begroting geen goedkeurende accountantsverklaring krijgen.

Een gemeente koopt grond in voor een bepaalde waarde. Als voor die aankoop vreemd geld wordt aangetrokken, wordt daar rente over betaald. Jaarlijks moet de gemeente duidelijk kunnen maken dat de waarde van de aangekochte grond in overeenstemming is met de actuele waarde. Als dat niet het geval is, of nog erger, als al geruime tijd de actuele waarde fors lager ligt dan de aankoopprijs, zal een accountant constateren dat de verwachte opbrengst van de grond niet kan worden gehaald. De waarde van het 'onderpand', de grond, moet dan naar beneden worden bijgesteld. En dat tikt hard aan in de bouwgrondexploitatie van de gemeente. Zeker wanneer een gemeente op basis van een verwachte opbrengst al weer uitgaven voor andere goede doelen heeft gedaan.

De situatie in de gemeente Apeldoorn is al uitgebreid in de publiciteit geweest. Daar is in totaal 124 miljoen aan verlies genomen, per inwoner €789,-. In de oostelijke regio valt verder op dat de gemeente Zevenaar tot een behoorlijke afwaardering is gekomen. Meer dan 25 miljoen is afgeboekt , dat betekent per inwoner een bedrag van €777,- . Nijmegen boekt per inwoner € 41,- af. In Overijssel nemen Kampen en Deventer hun verlies, per inwoner respectievelijk €206 en €224,- . In Gelderland liggen Arnhem en Ede dicht bij elkaar met €133,- en € 110,- verlies per inwoner.

Geeft dit nu een betrouwbaar beeld? Nee, gemeenten gaan heel verschillend met hun bouwgrondexploitatie om en ook de beoordeling van de waarde van de grond kan per accountant verschillen. In ieder geval lijkt een einde gekomen aan de situatie dat met de bouwgrondexploitatie de bomen tot aan de hemel groeiden en verwachte opbrengsten uit het gemeentelijk grondbedrijf al waren uitgegeven voordat ze waren gerealiseerd.

 

reacties

Ik heb wel de indruk dat gemeenten de waardering van de bouwgrondvoorraad steeds serieuzer nemen en verwacht dat de jaarrekeningen van 2012 t.a.v. deze activa een getrouwer beeld geven dan die van 2011. Met name door de richtlijnen/aanbevelingen van de commissie BBV van februari 2012, de accountant die strenger beoordeelt en het klimaat waarin het niet meer vreemd is dat je afboekt op grondvoorraad ondanks begrotingstekorten en opsouperen van reserves.

Naar mijn mening is het waar dat de wereld niet stil staat en ook in oost Nederland de realiteit belangrijk is. Het is ook waar dat gemeten lang hebben vastgehouden aan de vigerende griondprijspolitiek waarbij toch ook nog steeds gemeenten stijgende grondprijzen hebben gehanteerd. "Hebben"zeg ik want inmiddels is de stijging tot stilstand gekomen. Een stijging van 0% is goed waardoor de grondprijs pas op de plaats maakt. Dat is ook redelijk in ogenschouw nemende dat anderen in dezelfde en gelijksoortige plannen wel een hoge prijs hebben betaald. Van uit behoorlijk bestuur kun je nu niet ineens de grondprijzen gaan verlagen en dus ligt de 0% stijgin voor de hand.

Op dit moment spelen een aantal externe factoren toch ook een belangrijke rol. Ik noem er twee. Ontwikkelaars willen residueel de grondprijs bepalen wat voor hen bij dalende von-prijzen van woningbouw gunstig uitpakt. Enerzijds is het gevolg dat ontwikkelaars beduidend minder voor de grond overhouden om af te dragen aan de gemneenten en de gemeenten dus de verliezende partij zijn met als gevolg dat meer gemeenschapsgelden bij ontwikkelaars blijven hangen.Van belang in dit soort zaken is dat de opbouw van de stichtingskosten (bouw - en bijkomende kosten) een precieze analyse vragen van hetgeen is opgenomen als kostenpost.
Ten tweede zijn veel ontwikkelaars niet van plan een bijstelling naar beneden te laten plaatsvinden van het rendement dat zij willen behalen op de bouw en verkoop van projecten. Hoeveel ontwikkelaars zijn er al niet hierdoor in de problemen gekomen?

Van belang voor alle partijen is naar mijn mening dat de Overheid in Den Haag een duidelijk antwoord geeft op alle vragen die potentiële kopers stellen indien men mogelijk een woning wil kopen. Nu geldt dat starters op de woningmarkt als belangrijkste onderdeel worden gezien maar eigenlijk zijn het ook de mensen die nu al in een (op dit moment moelijk verkoopbare) koopwoning zitten die door willen stromen naar een duurdere woning waardoor starters tegen acceptabele prijzen een woning kunnen kopen. Ook banken spelen hierin een belangrijke rol. Banken vullen haar saldi aan omdat hiervoor vanuit centraal toezicht regels over zijn afgegeven. Dit gaat eigenlijk over de "rug van starters en andere geïnteresseerden". Meer soepelheid is gewenst zodat op een wat flexibele manier van banken weer hypotheken worden verstrekt en de woningmarkt als belangrijke motor van de economie weer gaat draaien. Denk daar ook eens aan een aan. Het kan niet zo zijn dat de consument die een hypotheek wil hebben en daardoor de banken draaiende houden, de dupe zijn van het beleid van banken en de ideëen van sommige politieke partijen die constant roepen dat het een bescherming is van de consument. Zo grijpt alles in elkaar. De gemeentelijke overheden die aantrekkelijke grondprijzen hanteren, de ontwikkelaars die haar rendement moet herzien, de centrale overheid die regels moet stellen ook voor banken en de banken die flexibeler met de regels moet omgaan (en niet tegen hogere rentetarieven voor hypothenen) en tot slot de politiek die niet moet denken dat de consument niet begrijpt waar het omgaat maar die tegenwoordig mondig genoeg is om zelf te oordelen of zij een juiste beslissing nemen in het kader van wel of niet kopen en die ook kan beoordelen of een grondprijs een jiste kwaliteit/prijsverhouding heeft.

Ik ben het niet helemaal eens met je redenatie rondom de prijzen. Als de prijs van bestaande woningen daalt gemiddeld 15% in NL na 2008 en de bouwprijzen van nog gelijkblijven danwel nog iets stijgen door de btw verhoging dan is de prijs van bouwgrond simpelweg lager. Als je dan de prijs op 0% blijft houden hou je jezelf voor de gek maar ook je inwoners. Net als ieder ander product is de prijs van grond onderhevig aan vraag en aanbod. De prijs kan dan ook varieren. Ik ben wel van mening dat je hier zorgvuldig mee moet omgaan maar niet verlagen is geen optie.

Duurzame ontwikkeling is soms risico nemen. Misschien is hier het risico verkeerd ingeschat of was de grondhonger als ambitie te hoog. Het blijft gemeenschapsgeld waar mee is gespeculeerd. Als bedrijf mag je zo iets gewoon doen. Als overheidsorgaan hoort hier een gepaste terughoudendheid in. Hier gaan gemeenten krom liggen om de kosten te kunnen betalen en dat is ongewenst voor de burgers en bedrijven in die gemeenten.

Het valt me op dat deze discusie alleen om geld gaat! Grondbeleid en daar uit voort komende gebiedsontwikkelingen zijn als middel om een ruimtelijke beleid uit te voeren toch!? Wanneer woningprijzen dalen en men moeilijk van hun bestaande woning af komen. Moet een gemeente dan concureren met de grondprijs tegen deze bestaande woningbouw en de prijzen verlagen!!?? Of zou je als gemeente het beleid kunnen hebben juist de grondprijzen te behouden zoals ze zijn waardoor bestaande, moeilijker verkoopbare woningen concurerende zijn in de afweging van een koper? In een tijd dat de woningmarkt voldoende woningen te koop heeft staan zal je als overheid daar niet extra concurerend in moeten willen zijn!!!!!????

reageren

De inhoud van dit veld is privé en zal niet openbaar worden gemaakt.